торговый отдел

Недвижимость в Болгарии

Мы рады, что вы зашли в наш виртуальный офис.

Как показывает анализ рынка недвижимости, достаточно большое число людей заключают договоры, направленные на приобретение жилья, еще на этапе строительства. Преимущества приобретения недвижимости по инвестиционным договорам, договорам долевого участия в строительстве очевидны.
Во-первых, стоимость такого жилья значительно ниже, чем в уже построенном доме.
во-вторых, права на наиболее выгодные квартиры приобретаются еще на стадии, когда нет даже котлована, и купить квартиру в понравившемся доме уже после его сдачи часто бывает сложно или дорого, не в последнюю очередь из-за того, что большую часть квартир приобретают посредники с целью последующей перепродажи.
Наряду с плюсами существуют и существенные минусы такого способа приобретения жилья.
Во-первых, приобретающее таким способом недвижимость лицо не может осмотреть объект недвижимости и оценить его качество, т.к. дом еще не построен, во-вторых, опять же, поскольку объект еще не сдан госкомиссии, и не прошел обмеры БТИ, невозможно заключить договор купли-продажи (в наибольшей степени гарантирующий интересы приобретателя недвижимости) и приходится заключать какой-то иной договор (какой - будет рассмотрено далее). В третьих, часто встречается несоблюдение сроков строительства, причем значительное (год и более). Так же возможны проблемы с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру. Рассмотрим эти проблемы и как с ними бороться, подробнее.

Перед заключением договора рекомендуется тщательно проверить, предлагающую заключить договор компанию (что она строила, когда, с каким результатом). Часто предлагается к подписанию договор уступки права требования по инвестиционному договору. В этом случае необходимо проверить так же компанию, уступающую право требования. Следует иметь в виду, что при уступке права требования обязательства по предоставлению квартиры возникают непосредственно у первоначального застройщика, и поэтому в договоре нельзя предусмотреть какие-либо положения, кроме тех, которые уже есть в инвестиционном договоре, право требования, по которому уступается, без согласования со строительной компанией. При подписании договора необходимо проверить помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, так же наличие документов, дающих право на строительство дома:
1. Договора аренды земельного участка для строительства.
2. Разрешения на строительство, разрешения на производство строительно-монтажных работ.
3. Часто необходимо изучить и иные документы (акты экологической экспертизы и другие) При отсутствии данных документов строительство будет незаконным. В предлагаемом к подписанию договоре должны содержаться следующие условия: < 1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. При этом может указываться номер квартиры, либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры (объекта). Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором квартира была бы помечена.
2. Срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, например "ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 2 квартал 2005 года". На практике просрочкой считается сдача дома позднее 3 квартала 2005 года.
3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а так же положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать .
4. Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. В случае, если законодательство о защите прав потребителей применить не удастся, неустойка будет взыскиваться на основании договора
5. Должен быть четко прописан механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока.
6. Должна быть предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).
7. Содержать положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а так же ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц.
8. Положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру.
9. Обязанность застройщика выдать Вам на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, по первому Вашему требованию (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и т.п.) В целом хочется сказать, что не должно быть так, что у гражданина по договору есть только право получить квартиру, а все остальные права - у застройщика. Часто бывает, что застройщики, избалованные большим количеством клиентов, отказываются вносить изменения в договор. Подписывать ли такой договор - каждый решает сам, но лучше поискать более сговорчивую компанию. Так же настоятельно рекомендуем при подписании договора проконсультироваться у юриста, специалиста в области недвижимости.

Учетная регистрация инвестиционного договора в документах компании и в органе государственной власти (в Москве и Московской области). Законодательством не предусмотрена процедура регистрации инвестиционных договоров, аналогичная процедуре регистрации договоров купли-продажи, дарения и других. Еще несколько лет назад инвестиционные договоры нигде официально не регистрировались и это создавало массу проблем. Самая острая - заключение договора инвестирования с несколькими лицами на один объект. Фирма могла собрать с граждан деньги, а потом просто исчезнуть, либо "прокрутить" их и вернуть только через несколько лет, предоставив все же заключившему договор первым гражданину квартиру. Суды между претендующими на одну и ту же квартиру гражданами, а так же между гражданами и компаниями, нередкое явление и сейчас. Поэтому в Саратове была введена так называемая "учетная регистрация" инвестиционных договоров. Следует учесть, что такая регистрация не предусмотрена на уровне Гражданского кодекса или Федеральных законов и регулируется Положением, отсутствие ее не свидетельствует о незаконности (недействительности) договора. Этим, кстати, пользуются многие застройщики, которые не хотят осуществлять регистрацию по разным причинам. Однако необходимо все же требовать такой регистрации, чтобы гарантировать себя от указанных выше и иных неприятностей. Перед подписанием договора рекомендуется сделать запрос в Регистрационную Палату с целью узнать, не зарегистрирован ли там договор, заключенный на тот же объект. Наряду с учетной регистрацией, осуществляемой в органах власти, существует и так называемая внутренняя учетная регистрация. Компания ведет собственный реестр, в котором указываются заключившие договоры лица и квартиры, инвестирование в строительство которых эти лица осуществили. По сути такая регистрация является внутренним делом компании и не может заменить регистрацию в органах власти.