торговый отдел

Недвижимость в Болгарии

Мы рады, что вы зашли в наш виртуальный офис.

С 1 марта 2005 года в силу вступил новый Жилищный кодекс более полно соответствующий сложившимся отношениям в жилищной сфере и отвечающий реалиям жизни на сегодняшний день. Предыдущий ЖК был принят в 1983 году, он уже не отражал в полной мере те отношения в жилищной сфере, которые сложились в последнее десятилетие, приходилось в значительной степени изменять многие статьи и некоторые отменять. Давно созрела необходимость урегулирования новых вопросов, которые приходилось разрешать судебными прецедентами (применение права по аналогии), восполнявшими пробелы в праве, и вот, наконец, мы получили новый кодифицированный акт, регулирующий отношения в жилищной сфере. Стоит признать, что указанный Кодекс не является шедевром депутатской мысли, и многие вопросы опять придется решать с помощью подзаконных актов и Постановлений Верховного и Конституционного судов. Мы попробуем сравнить предыдущий и вновь принятый Жилищные кодексы. В первую очередь стоит отметить, что в новом кодексе появились новые главы и разделы, содержание которых ранее вообще отсутствовало либо помещалось в одной-двух статьях. К примеру, целая глава (3) посвящена переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, что в прежнем Кодексе было помещено в одной единственной статье (9). Нельзя сказать, что перевод жилых помещений в нежилые достаточно подробно урегулирован указанной выше главой, т.к. отдельный закон посвященной данным правоотношениям просто необходим, но, тем не менее, условия, порядок перевода, отказ в переводе и документы, необходимые для перевода, указаны в новом Кодексе достаточно полно. Также, целая глава (4) посвящена переустройству и перепланировке жилого помещения, что в старом Кодексе содержалось в одной единственной небольшой статье (84). Глава 4 в общем порядке предусматривает понятие, виды, основания, документы для переустройства и перепланировки жилого помещения. Также в данной главе указывается порядок проведение действий по переустройству и перепланировке и органы, принимающие такие решения. Отказ возможен в строго определенных случаях (ст.27). Особо стоит отметить статью 29, которая регулирует последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки. Если после получения соответствующего предписания жилое помещение не будет приведено в первоначальное состояние, то в отношении к собственнику применяется санкция по продаже с публичных торгов его помещения, а по отношению к нанимателю - расторжение с ним договора найма. Отдельный раздел посвящен праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Если вернуться к Жилищному Кодексу 1983 года, то там праву собственности посвящалось три статьи 49", входящие в дополнительную главу 1". Данный раздел включает в себя главу, которая прежде никогда не содержалась в Жилищном кодексе - это 6 глава об общем имуществе собственников в многоквартирном доме и органах управления таким имуществом. В вышеуказанном разделе есть несколько нововведений, на которые стоит обратить особое внимание практикующим юристам.
Во-первых, это статья 31, которая предусматривает право собственника в судебном порядке выселить из квартиры бывшего члена своей семьи, что значительно облегчит ситуацию для многих собственников, имеющих в своей квартире зарегистрированнных, но не проживающих бывших членов своей семьи, которые квартирами не пользуются, квартплату не платят и выписываться не хотят. Однако, должна сложиться соответствующая судебная практика применения этой статьи. При этом есть и определенные гарантии гарантией и бывшим членам семьи собственника, такой гарантией может служить то обстоятельство, что если по отношению к бывшим членам семьи собственник обязан исполнять алиментные обязательства, то суд вправе обязать такого собственника обеспечить жилым помещением выселяемых лиц. На основании все той же статьи 31 пункта 5 бывшим членам семьи собственника квартиры стоит учесть следующий момент: если после определения судом срока на проживание в спорной квартире (а это может быть достаточно долгий срок - несколько лет) бывшему члену семьи собственника, сам собственник решит продать или по любой другой сделке избавиться от своей квартиры, то право пользоваться данной квартирой в установленный судом срок проживания, у нанимателей пропадет. Т.е. бывшие члены семьи собственника будут обязаны освободить квартиру.
Второе, на что стоит обратить внимание - это статья 32, которая четко указывает на необходимость возмещения рыночной стоимости жилых помещений собственникам при изъятии их для государственных и общественных нужд. Возможно также, в качестве альтернативы, предоставление другого жилого помещения. И наконец, третье, и с чем до конца не могли определиться суды в своих решениях из-за противоречивости законодательства, это вопрос о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире. Статья 42 однозначно предусматривает преимущественное право покупки соседями комнаты, продаваемой другим собственником данной квартиры. Предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире будет происходить теперь несколько по другому сценарию (ст.59). Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальных квартирах таких граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии вышеперечисленных граждан в коммунальной квартире, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии вышеперечисленных лиц, освободившаяся комната будет предоставляться посторонним лицам, не проживающим в этой квартире. Следующий раздел самый объемный, касается договора найма жилого помещения. Здесь также появились ощутимые изменения, на которые мы рекомендуем вам обратить ваше внимание. Во-первых, установлено, что жилье предоставляется только нуждающимся в нем лицам. Теперь получать жилье по договору социального найма смогут только малоимущие граждане, все остальные, скорее всего, будут либо приобретать жилье в собственность по различным программам ("Молодая семья", ипотечные программы, различные субсидии), либо получать жилье по договору коммерческого найма. Во-вторых, норма предоставления жилья будет высчитываться не по жилой, а по общей площади, и в новом Кодексе она не указана, в отличие от предыдущего (ст.38 ЖК РСФСР - норма 12 кв. м. жилой площади). Теперь все субъекты федерации сами будут определять норму площади жилья в зависимости от своих возможностей - что совсем не радует в связи с полной незащищенностью Кодексом большинства населения в отношении базовой нормы получения жилья. Кроме нормы предоставления вводится так называемая учетная норма - это норма, при которой человека должны будут ставить на учет по улучшению жилищных условий. Учетная норма, также как и норма предоставления, Кодексом не определена, ее должны будут определять органы местного самоуправления сами. В-третьих, при переселении из сносимого жилья органы власти и местного самоуправления имеют право предоставлять нанимателям квартиры, равнозначные тем, которые у них изымаются (ст. 89 ЖК РФ). В Жилищном Кодексе РСФСР от 1983 года прямо предусматривалась обязанность предоставления нанимателям жилья по норме предоставления и с запретом заселять в одну комнату разнополых граждан (ст.ст. 96, 40, 41 ЖК РСФСР). Теперь стоит дождаться изменений в местном законодательстве, и если региональное законодательство пойдет по пути, предложенном разработчиками кодекса, нанимателей сносимых домов ждут большие разочарования в надежде улучшения жилищных условий при сносе домов. Однако, и изменения в Московском законодательстве и политика города Москвы по отселению будет играть значительную роль только в первые месяцы изменения в законе. Почему? Дело в том, что даже в самом Кодексе вопрос предоставления квартиры при сносе трактуется не однозначно. Одна статья, как мы уже сказали, предусматривает предоставление равнозначного жилья (89), другая (ст. 58) предусматривает невозможность предоставления одной комнаты совершеннолетним разнополым лицам, а потому вопрос сноса нельзя трактовать однозначно в пользу Департамента жилищной политике, если данный спор дойдет до Верховного суда, мы думаем, что есть большие шансы у переселенцев отстоять свое право на получение достойной замены при переселении. В-четвертых, теперь не будет существовать первоочередного и внеочередного предоставления жилья. Все будут стоять в одной очереди за одним маленьким исключением, когда узкой категории граждан будет предоставляться жилье вне очереди (лицам, жилые дома которых признанны непригодными для проживания; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний - ст.57 ЖК РФ). В-пятых, законодатель четко предусмотрел (ст. ст.83, 90 ЖК РФ) возможность расторжение договора найма и выселение лица, не оплатившего более, чем за шесть месяцев плату за жилье и коммунальные услуги, в другое жилое помещение по нормам вселения в общежитие. Не смотря на ряд отрицательных моментов (а нужно признать, что новый кодекс менее "социален" чем действующий до настоящего времени) новый ЖК РФ вводит ряд норм, которые раньше отсутствовали в законодательстве. Например, в статье 66 предусмотрена ответственность наймодателя за неисполнение обязанностей по содержанию и ремонту жилья, что позволит гражданам с большей гарантией на положительной исход отстаивать свои права. Достаточно спорный и наболевший вопрос вселения членов семьи нанимателя решается теперь также несколько по-другому (ст.70). На вселение детей, супруга, родителей не требуется согласия наймодателя, для вселения других лиц согласие наймодателя требуется, но данное согласие или отказ в согласии должны быть законно обоснованным. Отказать наймодатель во вселении имеет право только в случае, если при вселении данных лиц норма площади на них будет менее учетной нормы (по Москве - это 10 кв.м. общей площади). Нет в новом Жилищном кодексе таких понятий как право на дополнительную площадь и разделение лицевого счета (ст. ст. 39 - право на дополнительную площадь, 86 ЖК РСФСР - заключение отдельного договора найма с членом семьи нанимателя). Либо данные понятия будут определены и регулироваться другими законами, либо теперь не будут больные или заслуженные в своей сфере лица иметь право на больший и необходимый им метраж, а из квартир делать "коммуналки" станет просто невозможно. Если коснуться служебного жилья, то и здесь нас ждут некоторые изменения, к примеру, раньше без предоставления другого жилья нельзя было выселить из служебных жилых помещений достаточно широкий круга лиц, что давало лицам, работающим на предприятиях и их семьям гарантии того, что они не останутся на улице, проработав на предприятии достаточно долгий срок (ст.108 ЖК РСФСР). Теперь этот перечень значительно сужен (до членов семьи военнослужащих и других должностных лиц силовых государственных органов погибших или пропавших без вести при исполнении должностных обязанностей; пенсионеров по старости; инвалидов 1 и 2 групп, инвалидность которых получена в связи с выполняемой работой; членов семьи работника, который умер.) В Новый Жилищный кодекс введен полный раздел (шестой) о товариществе собственников жилья. Также введен новый раздел по урегулированию вопросов оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, ранее этим вопросам в предыдущем Жилищном кодексе уделялось всего несколько статей, а порядок предусматривался в Правилах, утвержденных Постановлением Правительства. Сейчас Кодексом закреплены как понятия и содержание услуг, так и их оплата: порядок внесения и размер. Можно сказать, что мы дождались так необходимого нам Жилищного кодекса. Данный кодекс регулирует правоотношения, сложившиеся в жилищной сфере в настоящее время, он более нацелен на реалии сегодняшней жизни и не так "страшен", как многие его себе представляют. В каких-то моментах данный Закон урезает жилищные права граждан, в каких-то, наоборот более четко устанавливает содержание прав и механизм их реализации, но в целом, конечно, мы ожидали от наших законодателей большего. Многие вопросы не доведены до конца, а многих вообще нет. Тем не менее, будем довольствоваться, чем есть, и дополнять пробелы принятого Кодекса, как уже у нас сложилось, судебной практикой. Если у Вас возникли дополнительные вопросы по поводу применения Жилищного кодекса.
Звоните по телефону 24-81-90.
наверх